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[경제] 서울 2주택 보유세 2배 세폭탄…집값 떨어져도 세금 는다

2020.10
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이형찬 국토연구원 연구위원이 27일 서울 서초동 한국감정원 수도권본부 대강당에서 열린 '부동산 공시가격 현실화 계획 수립 공청회'에서 발표하고 있다. 공동취재단
정부가 2030년까지 아파트 등 공동주택 공시가격을 시세의 90%로 올리는 방안을 추진한다. 토지는 2028년, 단독주택은 2035년 90%에 도달한다. 공시가격이 상향되면 보유세(재산세+종합부동산세) 등 각종 세금 부담이 커진다.

한정애 더불어민주당 정책위원회 의장은 27일 원내대책회의에서 “2030년까지 부동산 공시가격을 시가의 90%로 맞추는 긴 로드맵을 구상하고 있다”고 밝혔다.

현재 부동산 공시가격 현실화율은 토지가 65.5%, 단독주택 53.6%, 아파트 등 공동주택은 69.0% 수준이다. 현실화율은 부동산 시세 대비 공시가격의 비율이다.

국토교통부는 이날 국토연구원 주관으로 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ 용역 결과를 발표했다. 계획안은 현실화율 90%를 달성하기 위한 기간을 공동주택 10년, 단독주택 15년, 토지 8년 등으로 다르게 제시했다. 가격별로도 차등을 줬다. 5억원 이상 아파트는 2025년 90%를 달성한다. 서민 부담을 덜어주기 위해 9억원 미만 공동주택은 이보다 5년 늦은 2030년 90%가 된다.

공시가격 인상과 맞물려 민주당은 공시가격 9억원 이하 1가구 1주택자의 재산세를 감면해주는 방안을 추진하고 있다. 애초 논의하던 ‘6억원 이하’보다 대상을 확대하기로 했다. 세금 부담을 고려해 재산세 인하폭을 구간별로 차등하는 방안이 유력하다.
세금 부담 커지는 다주택자
2030년까지 아파트 등 공공주택의 공시가격 현실화율을 90%로 높이는 정부 로드맵에 대해 부동산 전문가들은 “1주택자도 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담이 크게 늘어날 것”이라고 입을 모았다. 특히 내년부터 종부세율이 최대 6%로 인상되는 다주택자의 경우 ‘세금폭탄’을 피하기 어려울 것으로 내다봤다.

고가주택은 5년 먼저 현실화율 90%
국토연구원은 27일 공청회에서 공시가격 현실화율 도달 목표를 80%, 90%, 100% 등 복수로 제시했다. 그러나 여당인 더불어민주당은 현실화율 90%를 2023년까지 달성할 것이라고 했다. 국토교통부와의 협의 과정이 남아 있지만 사실상 이 안으로 확정됐다고 볼 수 있다.

이 방안은 공동주택 가격별로 90% 현실화율 달성 시기를 다르게 제시했다. 9억원 미만은 2023년까지는 1%대, 2024년부터 3%대로 현실화율을 올려 2030년 목표치에 도달하도록 한다. 반면 9억원 이상은 당장 내년부터 3%대 이상으로 인상한다. 9억~15억원 아파트는 2027년, 15억원 이상은 2025년이면 각각 현실화율 90%에 도달한다. 올해 기준 9억원 미만 아파트의 현실화율은 68.1%, 9억~15억원은 69.2%, 15억원 이상은 75.3% 수준이다.

단독주택의 경우 9억원 미만은 3년간 1%포인트대로 소폭 오르고 이후 3%포인트씩 올라 2035년 90%에 도달한다. 9억~15억원은 연간 3.6%포인트 올라 2030년 목표치에 닿고, 15억원 이상은 연간 4.5%포인트 상승해 2027년 90%가 된다. 토지는 가격과 유형에 상관없이 매년 3%대 인상을 적용해 2028년 90%의 현실화율을 달성하게 된다.

전문가들은 ‘공시가격과 시세의 역전’ 등 부작용을 우려했다. 시세는 매일 바뀌지만 공시가격은 1년에 한 차례 공표되기 때문이다. 자칫 가격 조정이 이뤄지면 시세가 공시가격 이하로 떨어질 수 있다. 이승현 진진세무회계법인 대표회계사는 “공시가격은 보유세는 물론 건강보험료의 재산점수에도 영향을 미친다”며 “집값 상승이 멈추거나 가격이 떨어지더라도 세금은 늘어나는 상황이 나올 수 있다”고 지적했다.
다주택자 보유세 두 배 이상 커져
공시가격 현실화가 진행되면 집값이 오르지 않아도 내야 할 세금은 늘어난다. 과세표준이 오르기 때문이다. 한국경제신문이 신한은행부동산투자자문센터에 의뢰해 추정 세액을 계산한 결과 서울 2주택자는 보유세 부담이 두 배 이상으로 불어나는 것으로 나타났다.

아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡와 대치동 ‘은마아파트’ 같은 면적대를 소유한 2주택자(합산 공시가격 25억7800만원)는 올해 보유세로 3073만원을 낸다. 하지만 현실화율 90%를 반영하면 내년 보유세는 8768만원으로 불어난다.

종부세율과 공정시장가액비율 상향이 진행되는 와중에 현실화율 인상까지 엎친 데 덮친 결과다. 마포래미안푸르지오와 은마의 올해 현실화율은 각각 68%, 80%대 수준이었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격·종부세율·공정시장가액비율이 모두 오르기 때문에 현금이 많은 다주택자도 고가주택을 보유하기가 부담스러운 상황이 될 것”이라고 했다.

1주택자도 예외는 아니다. 시세가 35억원 안팎인 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡(공시가 25억원) 소유자는 올해 보유세로 1326만원을 낸다. 현재 70% 수준인 현실화율이 90%로 오르면 내년 보유세는 1942만원이 된다. 세부담 상한인 50%가 늘어난다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “1주택자는 세부담 상한에 걸려 인상률이 50%를 넘어가진 않지만 2년 단위로 세금이 두 배 넘게 증가하는 셈”이라고 말했다.

전형진/이유정/장현주/조미현 기자 yjlee@hankyung.com

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